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Documentos para construção: legalize a sua obra em 8 passos

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Você comprou um terreno e está pronto para construir a sua tão sonhada casa.  Seria péssimo se a sua obra fosse embargada por não estar com todos os documentos corretos, não seria? Sabia que você ainda pode ser multado e ter sua obra demolida?

Aqui, vamos te explicar passa a passo como conseguir toda a documentação necessária para a sua construção e, desta forma, evitar problemas desnecessários.

Documentos para construção de uma casa

1º Passo – Compra do terreno

Primeiro de tudo é necessário ter um terreno. Antes de comprar um terreno é sempre bom verificar a sua regularidade e potencial construtivo consultando a matrícula atualizada do terreno e as leis de zoneamento do município.

Normalmente, estas informações podem ser retiradas diretamente do site das prefeituras com a Inscrição imobiliária. Este número consta no IPTU do terreno, conforme a Figura 1.


Figura 1 – Exemplo de Inscrição Imobiliária
Crédito: Prefeitura de Curitiba

2º Passo – Engenheiro/Arquiteto

A primeira coisa a ser feita, depois de ter escolhido o terreno, é contratar um arquiteto ou engenheiro que tenha o devido registro em seu conselho — Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) ou Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CREA) — e no município.

Mas preciso mesmo de um engenheiro? Tenho um mestre de obras ótimo.

A contratação de um engenheiro civil ou arquiteto é obrigatória por lei. Este profissional irá emitir uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), se tornando responsável técnico pela obra.

É ele quem responde pela obra caso esta apresente problemas durante o seu prazo de garantia legal (esta garantia será tema de um próximo post).

3º Passo – Projeto Arquitetônico

Feita a escolha do responsável técnico, é hora de fazer o projeto arquitetônico da edificação. Neste caso, o próprio responsável técnico pode fazer o projeto arquitetônico ou então realizar a contratação de um profissional específico para isso.

A existência do projeto arquitetônico é essencial para que se consiga as aprovações que serão descritas na sequência. É importantíssimo que este projeto esteja em completo acordo com todas as regras do município e dentro do potencial construtivo do terreno.

Vale aqui lembrar que cada terreno possui um zoneamento, área máxima a ser construída, recuos mínimos etc.

Projetos complementares

Apesar de os projetos complementares (estrutural, fundação, elétrico, hidráulico) nem sempre serem exigidos pela prefeitura, é sempre recomendável que eles sejam também contratados.

No caso de não se contratar um projeto estrutural, por exemplo, pode-se acabar gastando mais do que o necessário, além de também ficar suscetível ao aparecimento de manifestações patológicas, como fissuras etc.

4º Passo – Alvará/Licença de construção

Este documento é retirado diretamente na Secretaria Municipal de Urbanismo. Para isso, é necessário protocolar um pedido de alvará, anexando o projeto arquitetônico, matrícula, IPTU, além de recolher todas as taxas cobradas. 

Dependendo do município, podem ser solicitados também outros documentos, como certidão negativa do imóvel, memorial descritivo etc.

Devido a isso, é importante se informar com a Secretaria Municipal de Urbanismo do seu município sobre quais documentos devem ser entregues junto com o projeto arquitetônico, bem como a forma de entrega do projeto (papel, digital ou os dois).

Irregularidades

 É neste ponto, também, que o projeto é conferido pela prefeitura. Se tiver alguma irregularidade frente as regras municipais, o processo fica suspenso até que o projeto seja corrigido.

Jamais deve-se iniciar uma obra sem ter o alvará de construção em mãos. Este documento deve ainda ficar em uma pasta na obra, junto com a ART e cópia dos projetos, pois devem ser apresentados em caso de uma fiscalização do CREA/CAU ou da Prefeitura. Além disso, estes documentos também são exigidos por bancos em caso de financiamento.

Outro ponto importante a ressaltar é que deve constar no tapume da obra uma placa com os dados do responsável técnico (nome e registro do CREA/CAU e número do processo). Caso seja fiscalizada e não possua placa, a obra será multada.

5º Passo – Cadastro no CNO

O CNO (Cadastro Nacional de Obras) foi instituído em novembro de 2018 e vem substituir o antigo CEI (Cadastro Específico do INSS).  O procedimento de inscrição pode ser realizado neste link .

 Segundo o site da receita federal:

“Estão obrigadas à inscrição no CNO as obras de construção civil, sendo responsáveis por seu cadastramento:
I – O proprietário do imóvel, dono da obra ou o incorporador de construção civil, pessoa física ou pessoa jurídica, inclusive o representante de nome coletivo;
II – A pessoa jurídica construtora, quando contratada para execução de obra por empreitada total;
III – A sociedade líder do consórcio, no caso de contrato para execução de obra de construção civil mediante empreitada total celebrado em nome das empresas consorciadas;
IV – O consórcio, no caso de contrato para execução de obra de construção civil mediante empreitada total celebrado em seu nome.”

OBS: você tem 30 dias para realizar o cadastro após ter solicitado o alvará de obras.

6º Passo – HABITE-SE/CVCO

Com a obra concluída, deve-se solicitar à Secretaria Municipal de Urbanismo, onde foi emitido o alvará de construção, para que seja realizada a vistoria de término de obra.

Nesta vistoria, será verificado se a edificação foi construída de acordo com o projeto aprovado. Estando tudo correto, é emitido o CVCO (Certificado
de Vistoria de Conclusão de Obra), também conhecido como Habite-se, documento que atesta que a casa foi construída conforme as exigências legais e está pronta para habitação.

7º Passo – CND do INSS

A Certidão Negativa de Débito (CDN) é um documento que comprova que todos os impostos relativos à execução da obra foram recolhidos adequadamente e é emitido pela Receita Federal.

A lista de documentos que devem ser levados à receita, bem como o agendamento, pode ser verificada neste link.

8º Passo – Averbação no registro do imóvel

Como última etapa, é necessário ir ao Registro de Imóveis, portando o Habite-se e o CND do INSS, para a averbação da obra no registro de imóveis. Ou seja, nesta etapa é atualizada a matrícula do imóvel, constando que nela agora existe uma construção.

Construa legalmente

Construir legalmente é um pouco burocrático, mas não é um bicho de sete cabeças.

É muito melhor desprender um tempo nesta etapa do que ter problemas futuros, seja durante a construção ou, ainda, na venda do imóvel.

E aí, prontos para construir??

OBS: Este passo a passo é apenas um informativo genérico e pode haver diferenças entre municípios. O ideal é sempre procurar a Secretaria de Urbanismo do município, antes de iniciar a obra, para se informar do processo específico.

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