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A importância da manutenção predial

8 de janeiro de 2021
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Manutenção predial

Engana-se quem pensa que o trabalho em uma edificação está concluído no momento da entrega. Pelo contrário! As edificações, diferentemente de outros produtos, são construídas para atender aos seus usuários durante um longo período de tempo (que corresponde à sua vida útil), e o ideal é que apresentem sempre condições adequadas ao uso. 

Para isso, é imprescindível que sejam realizadas ações de manutenção, ou seja, atividades que têm o objetivo de conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação de seus sistemas atenderem às necessidades dos usuários (e, acima disso, manter sua segurança). 

E você sabia que a definição de vida útil, da NBR 15575 “Edificações habitacionais – Desempenho”, deixa isso bem claro? Olha só este conceito extraído diretamente da norma:

vida útil (VU)

“Período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos considerando a periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção […].”

Tipos de manutenção predial

Viu como é importante realizar corretamente a manutenção predial? Confira a seguir os principais tipos de atividades de manutenção, de acordo com a norma NBR 5674 “Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção”.

  • Manutenção rotineira: fluxo constante de serviços que são executados de forma cíclica. Por exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas.
  • Manutenção corretiva: são serviços que demandam ações imediatas para permitir a continuidade do uso dos sistemas da edificação ou evitar acidentes e outros problemas de segurança que envolvem riscos ou prejuízos a pessoas ou à edificação em si.
  • Manutenção preventiva: são serviços com realização programada com antecedência, que levam em conta as solicitações de usuários, estimativas de durabilidade dos sistemas e verificações periódicas do estado de conservação da edificação. 

A vida de uma edificação tem duas fases: a sua construção e o uso. Diversos problemas podem ser resolvidos durante a construção. Um projeto bem executado, uso de materiais de qualidade e atendimento às normas técnicas são importantes para contribuir para a durabilidade. Porém, durante a fase de uso, é possível que surjam problemas devido ao desgaste natural ou uso indevido de alguns sistemas. Isso vai requerer os serviços de manutenção.

Vantagens das manutenções

As atividades de manutenção devem ser encaradas como um investimento na vida útil da edificação, uma vez que produzem o benefício de estender o período de seu uso, mantendo sua conservação. E mais: a falta de investimento em manutenção com certeza irá elevar substancialmente o custo de qualquer intervenção. Por quê? Pois as manutenções corretivas, emergenciais, são sempre muito mais caras do que as preventivas, já que envolvem corrigir problemas, ao invés de preveni-los.

Por outro lado, as manutenções preventivas possuem a vantagem de serem efetivamente planejadas (ou seja, será possível controlar os custos neste caso). Elas devem obedecer às prescrições do Manual de Uso, Operação e Manutenção de uma obra, comumente conhecido como manual do proprietário. Este documento, elaborado pelo responsável pela construção ou incorporação, contém informações sobre o tipo de estrutura e sistemas empregados, periodicidade de inspeções e manutenções preventivas, orientações sobre os responsáveis pela execução de cada atividade e instruções para a correta realização de procedimentos de manutenção rotineira.

Ai Tião, mas isso está confuso. São muitos termos novos.

Calma, é possível fazer uma analogia com um exemplo que praticamente todos estão familiarizados: a manutenção de um carro.

Crédito: Gabo Morales/Folhapress

Siga o manual

Quando se retira da concessionária um carro, se recebe um manual do proprietário. Neste manual constam todas as revisões que precisam ser feitos (manutenções preventivas).  Da mesma forma que em uma edificação, fazer a manutenção preventiva, como troca de óleo e conferência de desgaste de certas peças, previne que haja alguma quebra inesperada do carro, o que demandaria uma manutenção corretiva. É muito mais barato trocar o óleo a cada 1 ano do que ter que refazer o motor, não é mesmo? Além disso, não é muito melhor levar o carro para a oficina quando você se programou para isso e não ficar sem o veículo, muitas vezes, quando mais precisa dele?

Isso também serve para uma edificação. Seguir o manual do proprietário com as manutenções preventivas ajuda a prevenir manutenções corretivas, que são muito mais custosas.

Atividades de manutenção preventiva

Alguns exemplos de atividades simples de manutenção preventiva e sua importância são listados na tabela a seguir. Ela foi construída com base no Manual das Áreas Comuns (2ª Edição), elaborado pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação) em parceria com o SindusCon-SP (Sindicato da Construção Civil), em 2013.

Sistema Periodicidade Atividade Objetivo Responsável
Instalações hidráulicas – água não potável A cada mês ou a cada semana em época de chuvas fortes Verificar e limpar os ralos e grelhas das águas pluviais e calhas Evitar entupimentos Equipe de manutenção local
Impermeabilização A cada ano Verificar a integridade e reconstituir os rejuntamentos internos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, peças sanitárias e de outros elementos Evitar infiltrações que podem prejudicar as alvenarias e estrutura Empresa capacitada/ empresa especializada
Verificar a integridade dos sistemas de impermeabilização e reconstituir a proteção mecânica, os sinais de infiltração ou as falhas da impermeabilização expostas Evitar infiltrações que podem prejudicar as alvenarias e estrutura Empresa capacitada/ empresa especializada
Revestimentos de paredes e tetos em argamassa ou gesso A cada ano Repintar os forros dos banheiros e áreas úmidas Evitar manchas de umidade e renovar a proteção conferida pela pintura Empresa capacitada/ empresa especializada
A cada 2 anos Revisar a pintura das áreas secas e, se necessário, repintá-las Evitar o envelhecimento, a perda de brilho, o descascamento e eventuais fissuras Empresa capacitada/ empresa especializada
Revestimentos cerâmicos A cada 3 anos Lavagem de paredes externas com sabão neutro Retirar o acúmulo de sujeira, fuligem, fungos e sua proliferação Empresa capacitada/ empresa especializada
Piso cimentado / piso acabado em concreto / contrapiso A cada ano Verificar as juntas de dilatação e, quando necessário, reaplicar mastique ou substituir a junta elastomérica Evitar infiltrações e quebras nas bordas das juntas Equipe de manutenção local/ empresa capacitada

Todos estes pontos são super fáceis de verificar e executar, e contribuem muito para aumentar a vida útil de uma edificação de uma maneira bem pensada e planejada.

Estrutura e vedação

Os sistemas de estrutura e vedação costumam ter um plano de manutenção específico, devido à sua importância para a segurança. No entanto, separamos algumas dicas de manutenção preventiva também para estes sistemas: 

  • Procure manter os ambientes bem ventilados. Nos períodos de inverno ou de chuva, pode ocorrer o surgimento de mofo nas paredes, principalmente em ambientes fechados (armários, atrás de cortinas e forros de banheiro). Combata o mofo com produto químico específico e que não danifique os componentes do sistema de vedação. 
  • As áreas internas e a fachada da edificação devem ser pintadas conforme programa de gestão de manutenção do condomínio, a fim de evitar envelhecimento, perda de brilho, descascamento e eventuais fissuras que possam causar infiltrações
  • Realizar tratamento das fissuras para evitar infiltrações futuras, assim como outros reparos que eventualmente sejam necessários. 
  • Somente utilizar peças originais ou com desempenho de características comprovadamente equivalente (por exemplo, se precisar reparar uma viga, precisamos sempre utilizar um concreto ou graute com resistência igual ou superior. O mesmo vale para substituição de peças de alvenaria).

Agora que você já conhece a importância da manutenção, bora cuidar das construções já entregues? Sempre com atenção às manutenções preventivas, ok?

 

*Por Mariana Ribeiro, Engenheira Civil

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